央廣網(wǎng)北京6月20日消息（記者門庭婷）“517樓市新政”出臺(tái)已經(jīng)過去一個(gè)多月。政策出臺(tái)以來，各地積極跟進(jìn)，政策效果正逐步顯現(xiàn)。
除了需求端降首付、取消房貸利率下限、下調(diào)公積金貸款利率之外，“517樓市新政”還提出將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國企以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年二季度以來，湖北、廣州、武漢等多地鼓勵(lì)收購符合條件的存量房源用作保障性住房，部分城市如杭州臨安區(qū)、貴陽、惠州、臨滄、大理州等地也發(fā)布征集商品房用作保障性住房的公告，由國有企業(yè)在部分行政區(qū)域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。
多地推進(jìn)收購存量房用作保障房，多數(shù)城市未明確具體定價(jià)規(guī)則
5月30日，廣州市增城區(qū)政府掛出“關(guān)于廣州（新塘）至汕尾鐵路項(xiàng)目（新塘段）征集符合條件商品性安置房源報(bào)名的公告”，公開征集廣州（新塘）至汕尾鐵路項(xiàng)目（新塘段）符合條件商品性安置房源報(bào)名。
根據(jù)公告，擬公開購買商品房作為廣汕鐵路項(xiàng)目的安置房，選擇購買的房源需在增城區(qū)新塘鎮(zhèn)范圍內(nèi)。對(duì)于此次收購的價(jià)格，通知明確，房源交易單價(jià)以評(píng)估方式確定，本次評(píng)估選用的評(píng)估方法為成本法，原則上為“土地成本+建安成本”。
中指研究院華南分院研究主管陳雪強(qiáng)告訴記者，本次增城區(qū)政府率先響應(yīng)國家政策，成為廣州第一個(gè)實(shí)施存量房收購的區(qū)域，既有利于幫助商品房市場(chǎng)銷售去化，降低市場(chǎng)庫存，同時(shí)對(duì)于當(dāng)前周邊多個(gè)項(xiàng)目售價(jià)已低于成本價(jià)的開發(fā)商來說，以成本價(jià)收購有助于降低開發(fā)商資金壓力，對(duì)于后市價(jià)格的平穩(wěn)具有積極作用。另一方面，政府通過收儲(chǔ)商品房的實(shí)際行動(dòng)，既有助于提振市場(chǎng)信心和預(yù)期，同時(shí)對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起到積極的作用。
6月17日，惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于征集商品房用作保障性住房的公告》擬政府選定的專業(yè)化國有企業(yè)作為收購主體，以合理價(jià)格收購在惠州市行政區(qū)域已建成未出售的商品房用作保障性住房。需滿足資產(chǎn)負(fù)債和法律關(guān)系清晰、取得竣工驗(yàn)收備案證明、面積小于120平方米、房源權(quán)屬清晰可交易等條件。
惠州也是廣東省內(nèi)出臺(tái)相關(guān)政策較早的城市之一。中指研究院華南分院研究總監(jiān)楊永俊分析稱，此次征集商品房用作保障性住房的相關(guān)政策出臺(tái)，有利于緩解房企經(jīng)營壓力、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，加快房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)恢復(fù)。另外，收購現(xiàn)有新房作為保障性住房，可避免重復(fù)建設(shè)，節(jié)約成本，更好地滿足新市民、新青年的住房需求。
從上述城市發(fā)布的公告可以看出，多數(shù)城市公告中對(duì)房源基本條件提出要求，如房源單套面積、已取得竣工驗(yàn)收備案證明、權(quán)屬清晰且可交易等，部分城市要求房源滿足一定車位配比、可實(shí)現(xiàn)封閉管理、可拎包入住等。
從定價(jià)方案來看，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜提到，多數(shù)城市未明確具體定價(jià)規(guī)則，少數(shù)城市明確按照周邊房源進(jìn)行定價(jià)，惠州提出“以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限”。此外，廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)購買市場(chǎng)化商品房作為安置房源則采用成本法確定房源交易單價(jià)，原則上為“土地成本+建安成本”。
通過收購市場(chǎng)未售新房改建保障房，有利于市場(chǎng)庫存去化
通過梳理記者發(fā)現(xiàn)，上述發(fā)布收購存量房用作保障房政策的城市及區(qū)域，大多存在去化壓力較大的現(xiàn)象。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，截至5月底，增城區(qū)庫存量超230萬平方米，是廣州11個(gè)區(qū)排第一，去化周期也超26個(gè)月。
截至2024年5月底，惠州新房庫存量近1309萬平方米，去化周期超30個(gè)月。此外，除了待售新房、在建工程和空置房屋等庫存外，還要面對(duì)居民二手房掛牌量攀升、置換不暢對(duì)新房市場(chǎng)的影響。
目前，地方國企收儲(chǔ)已建成未銷售商品房成為“去庫存”的重要舉措之一。在陳文靜看來，通過收購市場(chǎng)未售新房來改建保障房，有利于市場(chǎng)庫存的去化，緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力，去庫存效果最為直接。
6月12日，央行召開保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)，指出借鑒前期試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，著力推動(dòng)保障性住房再貸款政策落地見效，加快推動(dòng)存量商品房去庫存。陳文靜告訴記者，短期各地有望加速推進(jìn)去庫存舉措落地，有助于為企業(yè)提供更多資金支持，幫助企業(yè)解困，同時(shí)進(jìn)一步助力房地產(chǎn)開發(fā)投資邊際改善。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，明確支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成存量商品房用作保障性住房配售或租賃，對(duì)于下一階段收購庫存房源和增加保障房房源都具有積極的作用。按照此類工作部署，預(yù)計(jì)今年三季度去庫存工作會(huì)加速，具有非常好的導(dǎo)向。
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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