【編者按】
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。房地產(chǎn)發(fā)展新模式怎么建？新的一年，中國(guó)房地產(chǎn)有哪些新出路？
隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化率突破60%大關(guān)，我國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)空間正在逐步由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重的階段，城市發(fā)展已進(jìn)入城市更新的重要時(shí)期。加快推進(jìn)城市更新、探索城市更新可持續(xù)進(jìn)行成為城市建設(shè)進(jìn)入新階段的必然選擇。
城市更新行動(dòng)被賦予多重使命
2020年，時(shí)任住建部部長(zhǎng)王蒙徽在人民日?qǐng)?bào)刊文《實(shí)施城市更新行動(dòng)》，其指出，實(shí)施城市更新行動(dòng)，是適應(yīng)城市發(fā)展新形勢(shì)、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的必然要求。2019年我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為60.6%，已經(jīng)步入城鎮(zhèn)化較快發(fā)展的中后期，城市發(fā)展進(jìn)入城市更新的重要時(shí)期，由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”。
實(shí)施城市更新行動(dòng)也被賦予多重使命。上述《實(shí)施城市更新行動(dòng)》中提到，實(shí)施城市更新行動(dòng)是堅(jiān)定實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略、構(gòu)建新發(fā)展格局的重要路徑；是推動(dòng)城市開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的有效途徑；也是推動(dòng)解決城市發(fā)展中的突出問題和短板、提升人民群眾獲得感幸福感安全感的重大舉措。
華東師范大學(xué)公共政策系副教授、東方房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)胡金星對(duì)澎湃新聞表示，城市更新是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要組成部分與重要?jiǎng)恿χ?，通過城市更新有助于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)上下游價(jià)值鏈穩(wěn)定發(fā)展。同時(shí)，城市更新也是我國(guó)城市治理現(xiàn)代化的重要組成部分，通過城市更新，既有助于改善居民的居住與生活條件，也有助于促進(jìn)城市治理的現(xiàn)代化，進(jìn)而促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展。
“城市更新也是我國(guó)實(shí)現(xiàn)第二個(gè)百年奮斗目標(biāo)的客觀要求。通過城市更新，優(yōu)化城市空間布局，完善城市公共基礎(chǔ)設(shè)施，讓更多居民共享發(fā)展成果?！焙鹦潜硎?。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)、上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副秘書長(zhǎng)崔霽在接受澎湃新聞采訪時(shí)表示，黨的二十大報(bào)告將實(shí)施城市更新行動(dòng)提高到轉(zhuǎn)變超大特大城市發(fā)展方式、中國(guó)城鎮(zhèn)化未來發(fā)展新方向、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的高度上來，城市更新國(guó)策地位基本確立。
崔霽指出，2023年是我國(guó)城市更新內(nèi)涵不斷豐富和深化的一年。2023年7月7日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于扎實(shí)有序推進(jìn)城市更新工作的通知》；7月21日，國(guó)常會(huì)通過了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》；7月24日召開的中央政治局會(huì)議指出：加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。可見，城市更新從之前強(qiáng)調(diào)的老舊小區(qū)改造擴(kuò)展到下半年強(qiáng)調(diào)以保障性住房、城中村改造和盤活閑置房產(chǎn)為主要內(nèi)涵的發(fā)展模式。
更新的內(nèi)容不僅僅是載體的改造
“城市更新不僅是空間的再生，也是經(jīng)濟(jì)與社區(qū)活力的再激發(fā)?！敝倭柯?lián)行中國(guó)區(qū)戰(zhàn)略顧問部董事總經(jīng)理徐岱雄在接受澎湃新聞采訪時(shí)指出，在當(dāng)前的城市更新實(shí)踐中，我們也觀察到集中在三個(gè)方面的路徑探索：首先，更新主體的多元化探索，即正在從傳統(tǒng)的單一開發(fā)商模式轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣献髂Ｊ?，這包括政府、企業(yè)、社區(qū)等多方利益相關(guān)者共同參與更新項(xiàng)目。其次，在更新辦法上尋求創(chuàng)新，特別是在政策支持和激勵(lì)機(jī)制上，政府正在試圖通過財(cái)政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等方式來激勵(lì)私人投資和參與，同時(shí)確保更新項(xiàng)目能夠更好地服務(wù)于公共利益。商業(yè)模式的演進(jìn)也同樣關(guān)鍵，新興的地產(chǎn)基金等模式為城市更新提供資本注入，分散風(fēng)險(xiǎn)，并確保項(xiàng)目的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。
但在實(shí)踐推進(jìn)中，多名業(yè)內(nèi)人士均提及，在推進(jìn)城市更新過程中仍面臨一定的挑戰(zhàn)，包括城市更新的經(jīng)濟(jì)可持續(xù)問題、社會(huì)可持續(xù)問題以及城市更新完成后如何增強(qiáng)其運(yùn)營(yíng)可持續(xù)能力等問題。
胡金星在接受澎湃新聞采訪時(shí)指出，過去在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展階段，通過大拆大建，容易實(shí)現(xiàn)資金平衡。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生巨大變化，城市更新政策提出歷史文化保護(hù)等新要求，傳統(tǒng)的更新模式難以持續(xù)，更新資金來自哪里，公共服務(wù)設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施供給如何滿足當(dāng)?shù)鼐用裥枨?，如何吸引社?huì)資本加入，如何確保城市更新可持續(xù)等，這些都急需尋找新的可持續(xù)的更新模式。同時(shí)，如何讓相關(guān)利益主體都能參與城市更新決策中來，增強(qiáng)各利益主體對(duì)城市更新項(xiàng)目的認(rèn)同與支持；部分城市更新項(xiàng)目完成后，其業(yè)態(tài)該如何布局，如何吸引人氣，如何確保運(yùn)營(yíng)可持續(xù)等都是當(dāng)前面臨的一大挑戰(zhàn)。
徐岱雄指出，區(qū)別于新城開發(fā)，城市更新的內(nèi)容已經(jīng)不僅僅是載體的改造。城市更新的核心在于通過創(chuàng)新手段，為城市帶來可持續(xù)發(fā)展的新生命力。
其認(rèn)為，城市更新有五大核心驅(qū)動(dòng)要素，即構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)、驅(qū)動(dòng)多元復(fù)合、賦新城市文脈、激活城市空間、整合交通價(jià)值。城市更新一定是面向未來的，所以除了多元主體創(chuàng)新、政策創(chuàng)新、商業(yè)模式創(chuàng)新外，我們還需要積極引入低碳發(fā)展目標(biāo)、追求彈性復(fù)合發(fā)展、提升運(yùn)營(yíng)管理效能、鼓勵(lì)企業(yè)創(chuàng)新。
“沒有產(chǎn)業(yè)植入是行不通的”
徐岱雄在接受澎湃新聞采訪時(shí)也提到，城市更新作為一項(xiàng)復(fù)雜的城市再生工程，確實(shí)面臨著一系列挑戰(zhàn)，尤其在經(jīng)濟(jì)性等方面表現(xiàn)尤為突出。經(jīng)濟(jì)性是城市更新項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素，但挑戰(zhàn)在于，更新項(xiàng)目往往伴隨高昂的短期成本，而其收益可能是長(zhǎng)期累積和實(shí)現(xiàn)的。
“城市更新的資金平衡問題，也就是要考慮投資和收益。目前社會(huì)上討論比較多的是如何去開展城市更新工作，而開展城市更新工作不論是政府還是企業(yè)都要考慮誰出錢，誰獲益，銀行貸款要考慮錢如何獲得收益。如果只是靠財(cái)政拿一點(diǎn)錢改善一下基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，那是很難完成城市更新目標(biāo)的。”國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)城市與小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心原副主任、規(guī)劃院院長(zhǎng)，教授級(jí)高級(jí)城市規(guī)劃師沈遲在接受澎湃新聞采訪時(shí)表示。
沈遲提到，“城市更新還應(yīng)考慮如何植入產(chǎn)業(yè)，在更新的地區(qū)如果沒有產(chǎn)業(yè)植入，那就只能是過去房地產(chǎn)開發(fā)的模式，靠大幅度提高地塊住宅面積來平衡資金，現(xiàn)在已經(jīng)行不通了。選什么樣的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)能有多大規(guī)模、能不能盈利以及產(chǎn)生稅收解決就業(yè)等，這也牽涉許多要素的問題。同時(shí)，更新地區(qū)的公眾參與度也是當(dāng)前的一大挑戰(zhàn)，許多舊城更新的地塊有許多原住民，他們是否積極參與也非常重要。例如老舊樓加裝電梯，如果一樓的住戶堅(jiān)決反對(duì)，就會(huì)有很大的困難。在舊城區(qū)、街區(qū)改造的過程中如果涉及私有產(chǎn)權(quán)的部分，如果原住民都能積極參與，則會(huì)使工作更加順利?！?/p>
徐岱雄提到，除了經(jīng)濟(jì)性問題，規(guī)范時(shí)效性、以功能為核心的彈性機(jī)制、運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制等方面也存在一定的挑戰(zhàn)。
在徐岱雄看來，在規(guī)范時(shí)效性方面，城市更新是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，需要相應(yīng)的政策和規(guī)范能夠迅速反應(yīng)并適應(yīng)這種變化，但現(xiàn)有的規(guī)章制度，如建筑標(biāo)準(zhǔn)、城市規(guī)劃法規(guī)及審批流程，往往是基于傳統(tǒng)城市化進(jìn)程而制定的，可能無法完全符合城市更新的需求。同時(shí)，城市更新不止于物理空間的改造，更包括后續(xù)的運(yùn)營(yíng)和管理。這要求建立起一套有效的機(jī)制，包括物業(yè)管理、社區(qū)參與以及后續(xù)開發(fā)階段的持續(xù)改進(jìn)。
已有兩輪可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)清單公布
從全國(guó)實(shí)踐層面來看，沈遲提到， 當(dāng)前住建部已公布過兩輪實(shí)施城市更新行動(dòng)可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)做法清單。
2022年12月，住建部總結(jié)城市更新試點(diǎn)城市和各地經(jīng)驗(yàn)做法，形成《實(shí)施城市更新行動(dòng)可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)做法清單(第一批)》并印發(fā)。清單從建立城市更新統(tǒng)籌謀劃?rùn)C(jī)制，建立政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與的可持續(xù)實(shí)施模式，創(chuàng)新與城市更新相配套的支持政策等方向分別給出了北京、上海、重慶、蘇州等城市更新試點(diǎn)城市可借鑒參考的經(jīng)驗(yàn)做法。
以上海為例，在構(gòu)建多元化資金保障機(jī)制上，上海市設(shè)立了城市更新基金。為廣泛吸引社會(huì)力量參與城市更新，上海地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)合招商蛇口、中交集團(tuán)、萬科集團(tuán)、國(guó)壽投資、保利發(fā)展、中國(guó)太保、中保投資等多家房企和保險(xiǎn)資金成立800億元基金，定向投資城市更新項(xiàng)目，促進(jìn)城市功能優(yōu)化、民生保障、品質(zhì)提升和風(fēng)貌保護(hù)。
2023年11月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳發(fā)布《關(guān)于印發(fā)實(shí)施城市更新行動(dòng)可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)做法清單(第二批)》，在創(chuàng)新城市更新可持續(xù)實(shí)施模式方面，清單中列舉了多地在完善存量用地管理政策、健全城市更新多元投融資機(jī)制、建立多主體參與機(jī)制、探索運(yùn)營(yíng)前置和全流程一體化推進(jìn)模式等經(jīng)驗(yàn)。
以北京為例，在建立多主體參與機(jī)制方面，北京市組建城市更新聯(lián)盟帶動(dòng)多行業(yè)參與。由中國(guó)建設(shè)銀行、中建集團(tuán)、中糧集團(tuán)、首開集團(tuán)、萬科集團(tuán)、國(guó)家開發(fā)銀行等12家單位發(fā)起，組建涵蓋城市規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、材料供應(yīng)、科技創(chuàng)新等全鏈條100多家企業(yè)參與的城市更新聯(lián)盟，采用市場(chǎng)化運(yùn)作、實(shí)體化經(jīng)營(yíng)方式，建立政企協(xié)同的聯(lián)系紐帶,全過程提供城市更新規(guī)劃、建設(shè)、管理、金融等專業(yè)指導(dǎo)和服務(wù)。
胡金星認(rèn)為，城市更新不同項(xiàng)目具有較大的差異性，在當(dāng)前因城施策的基礎(chǔ)上，做到因項(xiàng)目施策，結(jié)合項(xiàng)目的具體痛點(diǎn)，分別給予相關(guān)政策支持。同時(shí)，實(shí)施城市更新資產(chǎn)池策略，即通過對(duì)城市更新項(xiàng)目及周邊或其它項(xiàng)目的組合，確保城市更新項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行。此外，積極探索城市更新治理新模式，即把相關(guān)利益群體納入到?jīng)Q策機(jī)制中，滿足不同利益主體的訴求。最后，優(yōu)化市場(chǎng)化機(jī)制，選聘優(yōu)秀的城市運(yùn)營(yíng)商，增強(qiáng)運(yùn)營(yíng)可持續(xù)性。
一二線城市更新投資將居于主導(dǎo)地位
從各地城市更新的推進(jìn)情況來看，崔霽提到，當(dāng)前，多個(gè)城市出臺(tái)城市更新法規(guī)和政策，同時(shí)出臺(tái)“專項(xiàng)規(guī)劃”并明確量化指標(biāo)。如上海市出臺(tái)了《上海市城市更新條例》《上海市城市更新指引》《上海市城市更新行動(dòng)方案(2023—2025年)》，廣州市出臺(tái)了《廣州市人民政府關(guān)于深化城市更新工作推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見》，重慶出臺(tái)《關(guān)于城市更新項(xiàng)目規(guī)劃和用地管理的指導(dǎo)意見(試行)》，北京出臺(tái)了《北京十四五時(shí)期城市更新規(guī)劃》。福州、大連、濟(jì)南等地也均出臺(tái)了城市更新專項(xiàng)規(guī)劃。
其中，上海等城市公布了城市更新相關(guān)的工作計(jì)劃和完成情況。上海公開發(fā)布，2023年完成零星舊改12萬平方米、0.4萬戶，完成28萬平方米舊住房成套改造，啟動(dòng)10個(gè)“城中村”改造項(xiàng)目。2023年-2025年，上海計(jì)劃完成不成套職工住宅改造約90萬平方米，基本完成小梁薄板房屋改造，計(jì)劃安排新啟動(dòng)30個(gè)“城中村”項(xiàng)目，改造老舊村(居)民房屋面積不少于400萬平方米。
與此同時(shí)，很多城市以“行動(dòng)計(jì)劃”、“實(shí)施方案”、“活動(dòng)年”、“推進(jìn)年”為形式推進(jìn)城市更新行動(dòng)。如武漢提出開展“城市更新年”行動(dòng)，2023年起制定城市更新三年行動(dòng)方案，推進(jìn)26個(gè)重點(diǎn)單元優(yōu)化升級(jí)，打造5個(gè)老舊小區(qū)成片改造示范點(diǎn)，完成260個(gè)老舊小區(qū)改造。
崔霽認(rèn)為，城市更新投資逐漸居于主導(dǎo)地位，市場(chǎng)發(fā)展空間巨大。多家券商研報(bào)顯示，在增量投資空間有限的情況下，未來一二線城市的更新投資將居于主導(dǎo)地位。從當(dāng)前中央高度重視的城中村改造規(guī)模來看，本輪超大特大城市“城中村”待改造面積或超13億平方米，每年拉動(dòng)近萬億級(jí)投資，預(yù)計(jì)改造的全周期投資額在10萬億元以上。國(guó)海證券報(bào)告顯示，設(shè)定平均改造周期為2023-2027年共5年，測(cè)算范圍包括21個(gè)超大特大城市和14個(gè)Ⅰ型大城市，在樂觀情形下，在銷售端，總體預(yù)計(jì)城中村改造5年改造期內(nèi)共拉動(dòng)住宅銷量14.4億平方米，占全國(guó)住宅總需求56.9億平方米的25.3%；在投資端，預(yù)計(jì)5年內(nèi)共拉動(dòng)房地產(chǎn)投資12.1萬億元，占全國(guó)62萬億元房地產(chǎn)投資總額的19.5%。華泰證券粗略估計(jì)全國(guó)城中村改造年投資額可能為數(shù)千億量級(jí)，“十四五”期間累計(jì)規(guī)?？赡艹f億。（澎湃新聞?dòng)浾?計(jì)思敏）
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
晉公網(wǎng)安備 14090202000008號(hào) 
