近日，在監(jiān)管部門連續(xù)發(fā)布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》和《關于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》后，四大國有銀行率先對存量房貸利率進行調(diào)整，其后，多家銀行陸續(xù)跟進。山西晚報記者了解到，截至9月12日，除六大國有銀行外，招商銀行、中信銀行、民生銀行、光大銀行、平安銀行等多家股份制銀行，以及部分地方性城商行和農(nóng)商行紛紛發(fā)布調(diào)整公告，披露存量房貸利率調(diào)整細則。不過，目前，山西本土的兩大城商行和各大農(nóng)商行并未發(fā)布相關的房貸利率調(diào)整公告。
A調(diào)整規(guī)則分為三個時間段
按照已發(fā)布房貸利率調(diào)整政策的各大銀行的相關公告，將于9月25日起，開展存量首套住房貸款利率調(diào)整工作。
山西晚報記者了解到，目前發(fā)布公告的各家銀行與六大國有銀行此前發(fā)布的公告基本一致，以2019年10月7日（含）前，2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含），2022年5月15日（含）后這三個時間段來調(diào)整利率。
以農(nóng)行為例，公告顯示，對于2019年10月7日（含）前發(fā)放的、已按人民銀行2019年第30號公告要求轉(zhuǎn)換為LPR（貸款市場報價利率）定價的存量首套個人住房貸款，利率水平調(diào)整至原貸款合同期限對應的LPR（即加點幅度為0）；貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對應LPR的，按發(fā)放時當?shù)厥滋追抠J利率政策下限執(zhí)行。LPR轉(zhuǎn)換后的利率水平不高于原貸款合同期限對應的LPR或不高于貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調(diào)整。
對于2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）發(fā)放的存量首套個人住房貸款，利率水平調(diào)整至全國首套房貸利率政策下限，即原貸款合同期限對應的LPR（即加點幅度為0）；貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對應LPR的，按發(fā)放時當?shù)厥滋追抠J利率政策下限執(zhí)行。利率水平不高于原貸款合同期限對應LPR或不高于貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調(diào)整。
對于2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）發(fā)放的存量首套個人住房貸款（含已簽訂合同但未發(fā)放的貸款），利率水平調(diào)整至全國首套房貸利率政策下限，即原貸款合同期限對應的LPR減20BP（即基點）；貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對應的LPR減20BP的，按發(fā)放時當?shù)厥滋追抠J利率政策下限執(zhí)行。利率水平不高于原貸款合同期限對應的LPR減20個基點或不高于貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調(diào)整。
據(jù)山西晚報記者了解，從2019年10月8日起，新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率正式“換錨”，以LPR為定價基準加點形成；從2022年5月15日起，全國首套房貸利率政策下限調(diào)整為LPR減20BP。
對于當前執(zhí)行固定利率或貸款基準利率定價的存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，則需先按要求進行轉(zhuǎn)換。例如，招商銀行表示，需先按照中國人民銀行公告〔2019〕第30號相關要求轉(zhuǎn)換為LPR定價的浮動利率貸款，再按上述調(diào)整規(guī)則調(diào)整貸款利率。
B特殊情況需提交利率調(diào)整申請
那么，首套房到底該怎樣認定？同時涉及商業(yè)貸款和公積金貸款的組合貸款利率又會如何調(diào)整？
在政策適用范圍上，建行表示，首套住房貸款包括兩種情況：一種是指貸款發(fā)放時利率按所在城市首套住房貸款利率執(zhí)行的貸款；另一種是貸款發(fā)放時是非首套住房貸款，但實際住房情況已經(jīng)符合所在城市首套住房標準。
中信銀行表示，如果貸款購買本套住房時，家庭無其他住房，因當時“認房又認貸”政策導致該套住房按照二套住房貸款利率辦理，但目前所在地區(qū)已執(zhí)行“認房不認貸”政策，本次可以按首套執(zhí)行。此外，貸款購買住房時不是家庭在當?shù)氐奈ㄒ蛔》?，但后期通過交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且當?shù)匾褕?zhí)行“認房不認貸”政策的，本次可以按首套執(zhí)行。
中行表示，首套房貸款客戶無需提供相關材料，二套房貸款客戶需提供當前實際住房情況符合當?shù)厥滋鬃》繕藴实囊罁?jù)，比如房管局房屋查詢證明、個人征信等。
山西晚報記者咨詢多家銀行客服人員獲悉，由于各地區(qū)首套房貸認定政策有所差別，需因城而定，具體審核是否符合首套房認定標準。
在貸款類型上，建行表示，住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款，購買商鋪等商業(yè)用房的貸款，不在本次調(diào)整范圍內(nèi)；工行同樣表示，公積金貸款及組合貸中的公積金貸款部分不在調(diào)整范圍之內(nèi)，對于組合貸中的商業(yè)性個人住房貸款，符合條件的可單獨調(diào)整利率水平。對于已申請?zhí)崆斑€貸的借款人，銀行按照“應調(diào)盡調(diào)”原則，最大限度讓借款人享受到實惠。
一家國有銀行人士介紹，對提前還貸的客戶，只要還未結(jié)清貸款，凡是符合條件的，都可進行利率下調(diào)。對于已提出提前還款申請、但尚未完成扣款的，客戶可根據(jù)自身需要撤銷提前還款申請，凡是符合條件的，也可以納入此次調(diào)整范圍。
根據(jù)監(jiān)管通知，存量首套個人住房貸款利率調(diào)整，可采取變更貸款利率和新發(fā)放貸款置換兩種方式，多家銀行均表示，這兩種方式調(diào)整的結(jié)果一致。山西晚報記者了解到，多數(shù)銀行對于符合條件的存量首套房貸利率，將采用變更合同利率的方式，于9月25日起統(tǒng)一批量下調(diào)，無需借款人申請，新利率即日生效。
不過，在特殊情況下，對于部分地區(qū)發(fā)放時不符合首套住房標準，但現(xiàn)在符合標準的存量二套房貸，借款人則需要向銀行申請，則必須提供首套住房有關證明材料，另外，當前執(zhí)行固定利率或基準利率定價的存量房貸客戶，需由客戶向銀行主動申請利率調(diào)整，先轉(zhuǎn)換為LPR定價的浮動利率貸款，再按上述調(diào)整規(guī)則調(diào)整貸款利率。
C銀行多渠道可提供查詢服務
而本次存量房貸利率調(diào)整，由于涉及的購房時間點不同，對于存量房貸客戶的影響也略有區(qū)別。但總體來看，將明顯幫助居民降低住房消費負擔，進而增加居民消費和投資能力。
根據(jù)有關測算，此次存量首套房貸利率調(diào)整，平均降幅大約為80個基點。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設房貸利率降至4.3%，可幫助借款人節(jié)約還款支出每年超過5000元。
對于是否符合房貸利率調(diào)整條件，多家銀行也都發(fā)布了查詢渠道。如中行公告顯示，客戶可登錄中行手機銀行APP，在“貸款—房貸利率調(diào)整”模塊下，對客戶名下房貸是否符合調(diào)整條件、調(diào)整進度及調(diào)整結(jié)果等情況進行查詢。建行表示，為提升客戶服務便利性，將陸續(xù)開通手機銀行等線上渠道，提供信息查詢和申請受理等服務。農(nóng)行同樣表示，將在掌上銀行、貸款經(jīng)辦行、營業(yè)網(wǎng)點、95599、“中國農(nóng)業(yè)銀行微銀行”等渠道提供查詢等服務，客戶可于2023年9月15日起查詢本人存量房貸利率是否滿足下調(diào)條件及下調(diào)幅度等有關事宜。
申請渠道方面，手機銀行和線下渠道均可申請。如工行在公告中詳細說明了申請渠道。線上渠道是手機銀行，具體辦理路徑為：下載中國工商銀行APP-登錄/注冊-貸款-存量房貸利率調(diào)整-一鍵申請。“二套轉(zhuǎn)首套”業(yè)務申請需客戶同步上傳首套住房貸款證明材料。不良貸款歸還積欠本息及當前執(zhí)行固定利率或基準利率定價的存量房貸客戶無需上傳證明材料。
相關人士分析，之所以將申請日期定為9月25日起，是為了給銀行留足時間，可以進行修訂合同文本、改造調(diào)整系統(tǒng)、識別符合標準的客戶等準備工作，以及向借款人公布辦理流程和需要準備的申請材料。
山西晚報記者了解到，目前，不少已發(fā)布公告的銀行內(nèi)部正在加緊準備工作，確保9月25日起進行相關調(diào)整。
值得注意的是，此次各家已發(fā)布公告的銀行對于房貸利率的調(diào)整并不收取費用。銀行業(yè)相關人士提醒，存量首套房貸利率調(diào)整過程不收取任何費用，請不要相信銀行以外人員的電話或短信。此外，本次存量房貸利率調(diào)整不支持跨行置換，需要進行放貸利率調(diào)整的借款人應直接找銀行溝通協(xié)商，但無需通過中介等第三方交付額外費用進行申請，一定要防范不法分子的詐騙。
農(nóng)行公告稱，“在為客戶辦理存量首套個人住房貸款利率調(diào)整過程中，我行不收取任何費用。為最大限度保障您的財產(chǎn)和信息安全，防范不法分子以利率調(diào)整為由實施詐騙活動，請您切勿輕信我行官方渠道以外人員的電話或短信”。
山西晚報記者 張珍
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