近期，各地頻傳“二手房拋售”的新聞。上海易居研究院發(fā)布數(shù)據(jù)，其監(jiān)測的全國13個重點(diǎn)城市，二手房掛牌量在6月初攀上199萬套，相比年初的159萬套上漲了25%。從絕對數(shù)量看，排名靠前的重慶、成都和上海的二手房掛牌量分別在22萬套、20萬套和18萬套，對比年初掛牌規(guī)模，今年6月份上海、武漢和西安的增速最大，分別為82%、72%和40%。
無論是買家還是賣家，普通百姓手中的主要資產(chǎn)全部壓在了房子上，二手房市場的起伏一直是公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。山西晚報(bào)記者走訪省城市場發(fā)現(xiàn)，今年的二手房同樣出現(xiàn)掛牌量持續(xù)增高，價低難成交的狀態(tài)。相比而言，高品質(zhì)、改善型房子更受歡迎。
A成交放緩 二手房掛牌量增多
“這個周末，看房的人并不多。店里有些同事最近一次帶客看房的記錄都沒有?！苯?，山西晚報(bào)記者在太原市并州路的某房屋中介門店探訪，一位工作人員談及最近市場狀況時發(fā)出了上述感慨。
“這幾個月來看房的客戶都不是很多，相比2、3月的火熱，客戶量、成交量在4月之后都有下滑，但整體還是比較穩(wěn)定的，沒有出現(xiàn)太大的波動?！迸c上述房屋中介門店相隔不遠(yuǎn)的另一家中介門店的工作人員反饋道，“我們靠近太原市青年路小學(xué)學(xué)區(qū)范圍，有學(xué)區(qū)房支撐交易，其他區(qū)域的門店可能要更冷清一點(diǎn)?！?/p>
對于省城二手房成交放緩的原因，多位中介人士認(rèn)為，今年二手房成交走勢先揚(yáng)后抑，是多重原因疊加所致。2022年年，省城二手房市場流通不暢，有效營業(yè)時間不足，積累了不少供應(yīng)房源。今年年初，剛需、改善型客戶開始看房選房，加上今年以來很多利好政策的實(shí)施，很多人的購房需求在2、3月份集中釋放，隨后進(jìn)入平淡期。安居客N+品質(zhì)管理中心負(fù)責(zé)人王宇表示：“從今年2月份起，太原二手房成交量開始上升，3月可以說達(dá)到了一個‘小陽春’。與往年同期相比，二手房成交量明顯上漲，價格對比去年年底可以說是‘穩(wěn)中微漲’。但4月之后，這部分積攢的客源消耗殆盡，二手房成交量出現(xiàn)快速下滑，隨后逐漸趨于平穩(wěn)，最近幾個月，成交量和價格仍在下跌，成交整體走勢連續(xù)多月保持穩(wěn)定?！?/p>
太原某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司根據(jù)市場行業(yè)簽單統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，今年4月以來，太原二手房成交均價緩步下跌。4月份，太原二手房均價為10801元/平方米，5月下跌為10459元/平方米，6月下跌為10387元/平方米，剛剛過去的7月再次下跌，成交均價已跌至10256元/平方米。
山西晚報(bào)記者了解到，相比成交量與成交價的“穩(wěn)中微降”，太原的二手房掛牌量卻在一直上升，目前總量維持在3萬套以上。據(jù)鏈家房源數(shù)據(jù)顯示，截至8月15日，太原六城區(qū)二手房掛牌量已經(jīng)達(dá)到33158套，相比6月初的32000套左右有了明顯增長?！疤址渴袌龅膾炫屏吭谧罱鼛讉€月一直緩步上升，但并沒有出現(xiàn)‘拋售潮’，這是因?yàn)閷?dǎo)致掛牌量增多的原因主要是成交量下滑引起的掛牌周期變長，房源在這段時間不斷積累。”王宇說道。
B消費(fèi)群體變化 唯地段論或不再延續(xù)
盡管太原的二手房市場目前相對穩(wěn)定，但二手房價格下降卻是不爭的事實(shí)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，造成這一情況的原因與樓市整體下行有關(guān)，二手房無法獨(dú)善其身。同時，與一線城市的二手房市場相比，太原二手房市場的產(chǎn)品、服務(wù)、成交環(huán)境仍有諸多升級、發(fā)展空間。
“相比前幾年，市場的主流消費(fèi)群體正在從80后向90后、甚至00后過渡，他們更追求居住的品質(zhì)，新房往往是他們的首選?！倍嗉曳慨a(chǎn)中介公司的銷售人員表示，此前二手房最明顯的一大優(yōu)勢就是地段，“老房子往往位于城市中心或成熟社區(qū)，擁有便利的交通和成熟的城市配套。但隨著消費(fèi)群體的年輕化，這一優(yōu)勢的影響在逐漸減弱，二手房交易唯地段論的情況在減弱。”業(yè)內(nèi)人士表示，省城舊改、城改有巨大空間，中心城區(qū)供應(yīng)的二手房往往房齡大、質(zhì)量差，電線外露、管道老化、戶型不佳、停車不便、物業(yè)服務(wù)有待提升等問題普遍存在，即使舊房改造之后，一個片區(qū)的城市規(guī)劃、基建條件卻是硬傷無法改變。“相比而言，名企大盤的房子交房時，居住環(huán)境較為冷清，但隨著入住率提高，小區(qū)及周邊人氣高漲，小區(qū)內(nèi)外的功能更加完善、現(xiàn)代，吸引了90后、00后入手，而這部分人恰恰是是樓市購買力的中堅(jiān)力量?！蹦撤慨a(chǎn)中介說道。
“近來二手房市場成交緩慢下行，其實(shí)跟新房銷量不佳也有一定的關(guān)系。”王宇表示，一方面，部分開放商開始采取“以價換量”的手段刺激消費(fèi)，新房價格下跌對二手房市場帶來了一定的沖擊；另一方面，部分開發(fā)商暴雷導(dǎo)致消費(fèi)者觀望的情緒越發(fā)濃重，二手房價格走跌，也讓置業(yè)者信心不足。
此外，雖然房子降價，但是房東并不想虧本賣房?！澳壳埃芏鄻I(yè)主售賣二手房都是虧錢的，惜售觀望的情緒比較重。業(yè)主賣房心里有一本賬，比如買房的貸款利息、裝修成本、空置成本等，賣房客戶會把這些費(fèi)用算在賣價里，虧錢顯然不能接受?！蓖跤畋硎荆瑯I(yè)主售賣二手房期望值很高，但如果掛牌價過高往往無人問津，后續(xù)通過中介分析、市場客戶的反饋，周邊小區(qū)價格的比較等，業(yè)主會逐漸讓價。今年類似情況較多，這也是導(dǎo)致二手房掛盤周期變長，引起掛牌量不斷積累上升的一大原因。
C產(chǎn)品兩極分化 改善型二手房火爆
房子的本質(zhì)屬性是居住，當(dāng)百姓的基本居住需求得到滿足后，更高層面的需求被激發(fā)。購房者對居住品質(zhì)、生活配套、商業(yè)配套等越來越關(guān)注，這從二手房的熱門戶型可見一斑。
“現(xiàn)如今，二手房產(chǎn)品兩極分化特別明顯，消費(fèi)者越來越關(guān)注居住品質(zhì)，樓市熱點(diǎn)區(qū)域的改善型品質(zhì)二手房在市場上比較活躍?！睋?jù)貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，太原市小店區(qū)星河灣4號園一套建筑面積為184.32平方米的房源掛牌20天成交，單價為19640元/平方米；迎澤區(qū)昆侖御一套建筑面積為148平米的房源掛牌31天成交，單價為16960元/平方米；小店區(qū)恒大華府，一套建筑面積為188平方米的房源更是掛牌1天就成交，單價為18750元/平方米……不難發(fā)現(xiàn)，這些成交價堅(jiān)挺且成交周期短的房子，均為樓市熱門區(qū)域名企大盤開發(fā)的知名小區(qū)改善型房子。
同時，學(xué)區(qū)房依然備受追捧。寶佳麗景一套建筑面積為58.16平方米的房源掛牌僅1天就成交，單價為20633元/平方米；新視界一套建筑面積為50.55平方米的房源掛牌僅8天就成交，16123元/平方米；九一小學(xué)宿舍一套建筑面積為67.97平方米的房源成交周期為3天，單價高達(dá)33839元/平方米……
“地段、學(xué)區(qū)、品質(zhì)，至少占到一項(xiàng)才能在二手房市場有不錯的表現(xiàn)?！蓖跤畋硎?，現(xiàn)在消費(fèi)市場的主力消費(fèi)人群是90后，住宅品質(zhì)成了這部分人群的關(guān)注重點(diǎn)?！俺藫碛须p學(xué)區(qū)學(xué)位的少數(shù)知名小學(xué)周邊外，學(xué)區(qū)房雖然仍是二手房市場成交的主力，但從人們追捧的熱度來看，這兩年也有所降溫?！蓖跤畋硎荆€有一類二手房較受歡迎，就是價格較低的房子，這類房子供應(yīng)極少，前提是房東急售大幅讓利。除了上述三種情況，多數(shù)二手房成交確實(shí)比較困難。尤其地處城市邊緣地帶，且房齡較長，房價已跌到2019年的水平。
D優(yōu)質(zhì)房源少 對新房成交影響不大
面對二手房掛牌量的不斷增加，市場又會受到哪些影響？采訪中，多名房地產(chǎn)中介表示，二手房成交不旺、掛盤量增多，最直觀的影響就是給消費(fèi)者帶來更多的選擇空間和議價空間。
多名房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人在接受采訪時表示，目前，網(wǎng)上掛牌半年以上還未成交的房源很多，如果急于出手，房東通常會給房產(chǎn)中介一定的議價空間。市民劉先生告訴山西晚報(bào)記者，他在年初曾掛牌出售學(xué)府街某小區(qū)一套110平方米的三居房，最初的掛牌總價為120萬元，經(jīng)過幾輪議價，最終在6月底以103萬元成交。據(jù)他介紹，這套房子所在小區(qū)的二手房價格在近幾個月一直下跌，每平方米普遍下降了500元至1000元。
談到二手房對新房市場的影響時，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士表示目前影響不大?！疤址繉π路康挠绊懣梢哉f是微乎其微，這仍與消費(fèi)者對住房品質(zhì)提升需求有關(guān)。”王宇表示，由名企開發(fā)的知名小區(qū)二手房在市場上比較活躍，而此類小區(qū)交房時間不長，房源供應(yīng)較少。
山西晚報(bào)記者了解到，這類二手房房齡通常在5—8年，相比于新建樓盤，這類二手房周邊經(jīng)過幾年的發(fā)展，各種配套成熟。此外，這類房子房齡新，小區(qū)及建筑設(shè)計(jì)貼合市場需求，建材及建造技術(shù)先進(jìn)，物業(yè)服務(wù)及小區(qū)綜合品質(zhì)好?！坝擅箝_發(fā)的大樓盤，從交房那天起就是二手房市場關(guān)注度高的產(chǎn)品，一旦價格合適，這類二手房成交很快。小區(qū)內(nèi)業(yè)主自家升級換代、家人購房，從地緣親情上也比較傾向于在同一小區(qū)購買二手房。相比新房，這類二手房最大的優(yōu)勢是‘所見即所得’，居住口碑有跡可循。”正因如此，名企大盤的二手房不但價格堅(jiān)挺、成交活躍、供需兩旺，變現(xiàn)相比老城區(qū)的房子更容易。
E買房看需求 產(chǎn)權(quán)復(fù)雜的房子要慎選
優(yōu)質(zhì)二手房供不應(yīng)求，但消費(fèi)者在選購二手房時要根據(jù)自身需求來決定。在省城二手房市場，學(xué)區(qū)房、改善房兩大類熱銷房源的特點(diǎn)有明顯差異。以學(xué)區(qū)房為例，山西晚報(bào)記者查詢各平臺了解到，成交快、單價高的學(xué)區(qū)房往往是小戶型，大戶型的學(xué)區(qū)房單價低且掛牌時間較長，成交困難；名企大盤開發(fā)的小區(qū)，其熱門二手房卻是面積中等及大戶型賣得更好?！敖逃透纳?，這兩個購房需求往往很難并行。既滿足居住舒適，還能解決子女教育的二手房一房難求，總價高不可攀。同時，私立學(xué)校的興起，一方面讓二手市場的學(xué)區(qū)房降了溫，同時也讓購房業(yè)主更加關(guān)注二手房的品質(zhì)、居住舒適度，這是改善性房源熱銷的主要原因?！睒I(yè)內(nèi)人士說道。
如何選擇改善型品質(zhì)二手房？多家房產(chǎn)中介置業(yè)經(jīng)理認(rèn)為：消費(fèi)者在選擇二手房時，一定要注意房屋是否取得了產(chǎn)權(quán)證。省城二手房市場中仍有許多已經(jīng)交房，但未辦產(chǎn)權(quán)證的房子，不要輕信賣家所說的“辦理房產(chǎn)證時直接修改名字”等言論，消費(fèi)者參與這種房屋的買賣會承擔(dān)很高風(fēng)險。此外，由于房齡較新，要注意房產(chǎn)登記日期“滿二”還是“滿五”，兩種情況所承擔(dān)的稅費(fèi)有明顯差別。
最后，在挑選二手房時，最好選擇有資質(zhì)的大型房屋中介公司，這是作為保證交易安全的前提。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)可以通過房產(chǎn)管理職能部門的官方網(wǎng)站、微信公眾號進(jìn)行查詢。要注意核實(shí)房主信息實(shí)，仔細(xì)查看房主的身份信息，如房產(chǎn)證、身份證、戶口簿、原始的購房合同、各種稅費(fèi)發(fā)票原件、結(jié)婚證，以及房屋產(chǎn)權(quán)狀態(tài)是否明晰。如果賣家是夫妻雙人或者多人，買方一定要征求所有賣家的同意，要和每個房主寫一份購房約定書。若是購買的房子還處于出租的狀態(tài)，租房人的租賃期限尚未到期，會導(dǎo)致購房人買了房后不能及時入住。（山西晚報(bào)記者 柴旭暉）
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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