近日，“認(rèn)房不認(rèn)貸”沖上各類媒體地產(chǎn)新聞的頭條。據(jù)專業(yè)解讀，“認(rèn)房不認(rèn)貸”即指名下已有一套住房的家庭，如已還清房貸，購(gòu)買二套房的房貸將按首貸執(zhí)行首付比例及利率。該政策出臺(tái)，意味著有改善需求的二次置業(yè)家庭，購(gòu)買第二套房的金融成本將會(huì)大幅降低，對(duì)樓市成交尤其是高端、改善項(xiàng)目的銷售起到明顯的拉動(dòng)作用。
那么，省城樓市因此利好政策出現(xiàn)反彈嗎？眼下各樓盤是否開始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”？現(xiàn)在是“換好房”的時(shí)機(jī)嗎？針對(duì)公眾關(guān)注的樓市熱點(diǎn)、改善置業(yè)困惑等問題，山西晚報(bào)記者對(duì)省城樓市進(jìn)行了實(shí)地采訪——
A “認(rèn)房又認(rèn)貸”太原執(zhí)行多年
7月27日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在召開的企業(yè)座談會(huì)上表示，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策措施。在各地首房首貸首付比例、利率均已下調(diào)的當(dāng)下，公眾關(guān)注不多的“認(rèn)房不認(rèn)貸”沖上頭條及熱搜。
8月3日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(簡(jiǎn)稱《通知》)，發(fā)布15條樓市調(diào)控新政，包括落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策、成為7月27日之后，首個(gè)強(qiáng)化執(zhí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策的城市。
房子的套數(shù)和貸款的次數(shù)，是近年來樓市調(diào)控的重要方式之一。“認(rèn)房”是指商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，會(huì)參考購(gòu)房人在購(gòu)房地家庭名下實(shí)際擁有住房套數(shù)，依此確定貸款次數(shù)及首付比例、利率；“認(rèn)貸”是指銀行會(huì)根據(jù)擬購(gòu)房人家庭在全國(guó)范圍內(nèi)是否有住房貸款記錄來確定貸款次數(shù)，及首付比例、利率。
從2018年至2022年5月底，太原市一直在執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。根據(jù)太原市人民政府在2018年5月印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的實(shí)施意見》，購(gòu)買第二套住房的居民家庭申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例不低于40%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；購(gòu)買第三套及以上住房的居民家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。公積金貸款的首付比例同上。
關(guān)于首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，太原市住房公積金管理中心曾在2020年4月23日發(fā)布過《關(guān)于明確購(gòu)房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，其中明確指出，若家庭名下有兩套房產(chǎn)記錄、或有購(gòu)買不同住房?jī)纱畏抠J記錄、或有一套房產(chǎn)記錄及購(gòu)買另一套住房房貸記錄的，不得發(fā)放貸款。
“認(rèn)房又認(rèn)貸”的房貸政策對(duì)打擊炒房、抑制投機(jī)性購(gòu)房起到重要作用。據(jù)朗潤(rùn)智業(yè)2018年6月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年第22周（5月28日-6月3日），市場(chǎng)以去庫(kù)存為主，供應(yīng)較少，普通住宅市場(chǎng)只有2個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)放量，供應(yīng)面積僅0.7萬平方米，環(huán)比下降97%，為2018年住宅市場(chǎng)供應(yīng)量最少的一周。成交表現(xiàn)也較為黯淡，成交量連續(xù)兩周下跌，成交均價(jià)回歸到了一個(gè)正常水平。
“認(rèn)房又認(rèn)貸”疊加限購(gòu)，給當(dāng)時(shí)火熱的樓市澆了一瓢涼水，市場(chǎng)上出現(xiàn)退房現(xiàn)象。從2019年開始，省城樓市進(jìn)入降價(jià)通道；2020年，部分頭部房企接連出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)后，省城樓市與全國(guó)各地一樣，進(jìn)入量?jī)r(jià)齊跌下行通道，相當(dāng)一部分地產(chǎn)企業(yè)陷入信任危機(jī)，直至今日全城難見成交大幅升溫現(xiàn)象。
B多方努力 降低改善置業(yè)成本促交易
相比“認(rèn)房又認(rèn)貸”，“認(rèn)房不認(rèn)貸”最明顯的好處就是降低家庭購(gòu)房及升級(jí)換房的成本：只要購(gòu)房家庭名下無房，即使有房貸記錄，均可按照首貸進(jìn)行認(rèn)定；或家庭已有一套住房，如已還清貸款，二次置業(yè)可按首貸付首付及利率。
2022年5月23日，“太原三十六條”樓市新政發(fā)布落地，政策提出“鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)住房按揭貸款首付比例按照20%執(zhí)行，降低貸款利率?！蓖瑫r(shí)，“對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買新建商品房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策?！睆恼邔用嫔?，太原市執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策已有一年有余，支持市民改善置業(yè)。
時(shí)至今日，省城樓市“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的落地情況如何？山西晚報(bào)記者按照“家庭名下一套或兩套房，且夫妻雙方均有貸款記錄”的假設(shè)，調(diào)查咨詢了太原市多個(gè)主力樓盤，多數(shù)樓盤均在執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。但對(duì)已有購(gòu)房及貸款記錄的業(yè)主，不同樓盤對(duì)二房首貸的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)有明顯差異，同時(shí)，即使明確了為首貸，首付比例也有不同。
“只要家庭名下有房，再貸款買房就要按二貸政策，首付40%，利率4.9%?！蔽髦协h(huán)某某堡的銷售顧問表示，能否享受首套貸款政策與貸款記錄關(guān)系不大，主要看名下是否有房；晉祠路長(zhǎng)風(fēng)某某悅的銷售顧問則表示，無論貸過幾次款，只要還清了就可以享受首貸3.7%利率，但該項(xiàng)目合作的不同銀行對(duì)首付要求有不同，“少數(shù)銀行會(huì)要求首付40%，但利率可以為首貸3.7%”；晉陽湖東岸某某華章銷售顧問表示，不同銀行會(huì)根據(jù)業(yè)主征信定首付比例，30%或20%都有，但首貸利率肯定是3.7%，“許多銀行對(duì)名下有房或有貸款記錄的購(gòu)房者，會(huì)按二貸要求付四成首付，利率可以按照首貸3.7%執(zhí)行?！?/p>
隨后，山西晚報(bào)記者又咨詢了保利、萬科、中海等品牌的多個(gè)樓盤，名下僅有一套房且已還清貸款，可按照3.7%利率享受首貸利率。
山西晚報(bào)記者就上述問題咨詢了多家銀行，從銀行的角度來看，落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，有助個(gè)貸業(yè)務(wù)量的提升。同時(shí)，銀行也很看重合作房企的金融信譽(yù)、房貸業(yè)主的征信，以降低放貸風(fēng)險(xiǎn)。不同銀行對(duì)不同樓盤、不同業(yè)主的二房首貸政策均有差異。“名下有兩套房，只要貸款還清了，再次貸款大概率也是首套政策，首付20%，利率最低能做到3.7%，具體情況要看發(fā)放貸款的分行怎么判斷?！币患覈?guó)有銀行個(gè)貸部客戶經(jīng)理說道。
此外，針對(duì)家庭名下已有兩套房且還清貸款，房貸按首貸還是二貸的情況，多個(gè)樓盤銷售顧問均表示也可以按首貸貸款。部分銷售顧問還給出了建議，“若家庭名下已有兩套房且還清了貸款，可以先將一套舊房掛牌，名下即會(huì)顯示僅有一套房，就能按首貸付首付及利息。操作非常簡(jiǎn)單，手機(jī)上就可以完成。”山西晚報(bào)記者了解到，有“掛牌”意愿的業(yè)主可以關(guān)注微信公眾號(hào)“太原市房產(chǎn)管理局”，點(diǎn)擊”房產(chǎn)在線“進(jìn)入功能主頁面，隨后選擇“更多服務(wù)”，在二手房菜單下點(diǎn)擊“自主掛牌”，進(jìn)入個(gè)人產(chǎn)權(quán)信息查詢頁面后可在查詢頁表里選擇要掛牌出售的房源，填寫掛牌公示信息后，點(diǎn)擊“發(fā)布”即可對(duì)外公示房源信息，在結(jié)果展示頁面還可以查看并下載掛牌憑證。
從市場(chǎng)走訪調(diào)查中不難發(fā)現(xiàn)，省城各樓盤銷售意愿強(qiáng)烈，改善置業(yè)需求較為明顯。而家庭名下“有房”“有貸”“多套”“多貸”等情況較為復(fù)雜，售樓處銷售人員會(huì)根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，給業(yè)主支招促成交，銀行首貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)較為寬松。
C連鎖利好 二房首貸能省多少？
采訪中，多個(gè)樓盤的置業(yè)顧問表示，現(xiàn)在的首套房貸款利率為3.7%，少數(shù)樓盤表示為3.9%；如果購(gòu)房認(rèn)定為二貸，首付四成，利率則高達(dá)4.8%、4.9%。那么，首貸、二貸不同的利率差異有多大？
山西晚報(bào)記者以購(gòu)買100平方米、首付30%、貸款30年為例，建設(shè)路某某第樓盤售價(jià)9350元/平方米，若按首貸首付30%后需貸款65.45萬元，利率為3.7%時(shí)，等額本息月供為3012.55元，利息總額43萬元；若按二貸，利率為4.8%，月供上漲至3433.93元，利息總額增加了15萬元以上，為58.17萬元。而西中環(huán)XX堡樓盤售價(jià)12500元/平方米，貸款87.5.萬元，若按首貸利率為3.7%時(shí)，等額本息月供為4027.48元，利息總額為57.49萬元；按二貸利率為4.8%時(shí)，月供上漲為為4590.82元，增加563.34元，利息總額增加20余萬元。
山西晚報(bào)記者了解到，目前太原市改善型住宅主流面積在120平方米左右，售價(jià)在11000至12000元/平方米，二房首貸辦理商業(yè)貸款，業(yè)主的利息至少能省20余萬元。而業(yè)主選擇公積金貸款，目前太原的住房套數(shù)認(rèn)定仍然是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，家庭名下有一套房就不能享受首貸政策，而購(gòu)買不同住房且有兩次房貸記錄就不能獲得貸款。
此外，太原樓市“三十六條”在契稅方面也提出了優(yōu)惠，面積在90平方米以下的由財(cái)政全額補(bǔ)貼所繳納契稅，面積在90平方米至143平方米（含）的由財(cái)政補(bǔ)貼80%所繳納契稅，面積在143平方米以上的由財(cái)政補(bǔ)貼50%所繳納契稅。如果是購(gòu)買二套房，契稅參照首套補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)下浮20%。
D各方重視 政策效果仍需時(shí)日
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”更好地滿足市場(chǎng)的真實(shí)需求，在一定程度上降低改善群體購(gòu)房成本。貝殼研究院認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”一方面使剛需和改善群體循環(huán)起來，改善性群體將原有住房掛牌出售，增加剛需房源供給，滿足剛需入市需求，實(shí)現(xiàn)剛需和改善群體的良性循環(huán)。另一方面，改善群體賣掉二手房后購(gòu)買新房，促進(jìn)二手房、新房的良性循環(huán)。由此也增加了新房市場(chǎng)的交易活力，對(duì)房企回款、土地市場(chǎng)交易、行業(yè)信心修復(fù)均有助益。
以省城太原為例，全城中高端改善占據(jù)絕對(duì)市場(chǎng)份額，供方和需求方的成交意愿明顯。但新房與二手房交易的活躍度需要進(jìn)一步提升，“剛需和改善”交易循環(huán)需要更合理、靈活的政策來優(yōu)化刺激，目前百姓手中的大額資金基本都沉淀在舊房中。
朗潤(rùn)智業(yè)公布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，太原單盤銷售排行榜TOP20中，成交均價(jià)12000元/平方米以上項(xiàng)目占據(jù)14席，均價(jià)9000-11000元/平方米之間項(xiàng)目?jī)H6席。在結(jié)構(gòu)表現(xiàn)方面，經(jīng)濟(jì)型、高端及改善產(chǎn)品表現(xiàn)優(yōu)秀，100-120平方米經(jīng)濟(jì)型三居產(chǎn)品成交占比持續(xù)上漲至41%，120-144平方米成交占比穩(wěn)定在24%左右，80-100平方米剛需房成交占比反而降至21%。在總價(jià)段方面，高端產(chǎn)品成交穩(wěn)定，單套總價(jià)300萬以上產(chǎn)品成交占比擴(kuò)大至4%。改善型置業(yè)比例在穩(wěn)中上升。
但與此同時(shí)，二手房新增掛牌量居高不下，月均掛牌量高達(dá)8000至9000套，是2018、2019年月均掛牌量的2至3倍。想賣舊房換新房的市民，眼下最大難題是舊房?jī)r(jià)低且難賣，面積超過120平方米的大戶型二手房更是有價(jià)無市，少人問津。
山西世紀(jì)朗潤(rùn)董事長(zhǎng)薛錚認(rèn)為，住建部強(qiáng)調(diào)落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”、首房首貸首付比例及利率政策等信息，釋放出積極信號(hào)。由此不難看出，從國(guó)家到地方重視房地產(chǎn)行業(yè)的企穩(wěn)回升，鼓勵(lì)市場(chǎng)成交活躍。值得注意的是，此輪樓市的寬松政策周期與2014、2015年出現(xiàn)明顯差異：首先太原樓市改善需求的集中釋放期已過，供大于需的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)仍在持續(xù)；第二，行業(yè)信心尚在恢復(fù)期，部分改善需求仍在觀望中，改善比剛需的觀望周期更長(zhǎng)；第三點(diǎn)，想按首貸購(gòu)房的改善置業(yè)市民，需要還清房貸或轉(zhuǎn)讓名下已有房產(chǎn)，但太原二手房市場(chǎng)的掛牌量居高不下，多數(shù)普通家庭籌集二套房首付需要周期。在樓市前景不明的情況下，多數(shù)家庭不愿再墊資或加杠桿去買房。政策短期內(nèi)效果不會(huì)很明顯，但省城已連續(xù)三年土地成交不足，明年樓市供應(yīng)量會(huì)降低，“認(rèn)房不認(rèn)貸”等寬松政策的威力預(yù)計(jì)在明年會(huì)顯現(xiàn)。
省城樓市多位資深營(yíng)銷人士分析，按照歷次政策出臺(tái)后的反應(yīng)來看，利好政策效果顯現(xiàn)會(huì)在政策出臺(tái)后一至兩年左右。同時(shí)，雖然百姓置業(yè)需求長(zhǎng)期存在，但買不買房也和預(yù)期收入水平有著密切關(guān)系，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好、百姓收入增加，樓市成交自然就會(huì)活躍。眼下，市民改善型置業(yè)的政策環(huán)境非常好，而賣舊房籌房款的周期卻很長(zhǎng)，矛盾顯而易見，降低二手房交易稅費(fèi)、提升二手房交易效率，可以減輕新舊房周轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)的問題。（山西晚報(bào)記者 柴旭暉）
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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