(經(jīng)濟觀察)中國樓市擁抱新周期 或以現(xiàn)房銷售推動行業(yè)轉型
中新社北京1月19日電 題：中國樓市擁抱新周期 或以現(xiàn)房銷售推動行業(yè)轉型
中新社記者 龐無忌
2022年中國房地產業(yè)出現(xiàn)罕見的深度調整，全行業(yè)經(jīng)歷了一次出清周期。不過，從另一個角度來看，“去腐生肌”之后，隨著供求重新平衡，房地產業(yè)也有望走向真正的良性循環(huán)。
樓市擁抱新周期
國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年，中國商品房銷售規(guī)模從2021年的近18億平方米降至13.6億平方米；商品房銷售額從2021年的約18.2萬億元(人民幣，下同)降至約13.3萬億元。商品房銷售規(guī)模創(chuàng)下多年新低。同時，去年，房地產開發(fā)投資增速首次出現(xiàn)同比負增長。房屋新開工面積、土地購置面積、房企到位資金等指標均大幅下滑。
58安居客研究院院長張波指出，盡管支持房地產發(fā)展的幾項重要維度(人口、城鎮(zhèn)化速度等)在過去幾年已經(jīng)發(fā)生了一些變化，但市場面在2022年才真正顯示樓市開始進入新周期。
中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛也認為，近年來，房地產高位運行是不合理、不可持續(xù)的。由于一些長期變量發(fā)生改變，如人均住房面積、人口老齡化等，房地產不可能像過去一樣高位增長了，“我們預判未來十年房地產以及住房新增部分規(guī)模在10億平方米至12億平方米左右，匹配相應房地產投資規(guī)?！?。
經(jīng)過去年的深度調整，他指出，從總量上看，目前房地產市場正在接近合理區(qū)間。
經(jīng)濟學家任澤平也認為，房地產大開發(fā)時代落幕，進入存量時代。他指出，目前城鎮(zhèn)住房套戶比(住宅套數(shù)和家庭戶數(shù)的比例)已達1.09，供求基本平衡，未來多數(shù)城市將面臨住房過剩，再加上人口老齡化加速到來，未來住房需求將有所收縮。
現(xiàn)房銷售推動轉型
在供給與需求重新平衡的過程中，新周期或將拉開序幕。近期官方所提及的一項關鍵變化值得注意。
近日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議，將當前和今后一段時期的房地產工作重點總結為“穩(wěn)預期、防風險和促轉型”。在促轉型方面，會議明確指出，有條件的可以進行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預售的，必須把資金監(jiān)管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風險。
從“賣樓花”的預售制到現(xiàn)房銷售，這一變化意味著什么？
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水在接受中新社記者采訪時表示，現(xiàn)房銷售有助于減少樓房爛尾及質量問題，對房企來說，也能引導其注重產品質量和高品質服務，引導房企穩(wěn)健經(jīng)營，降低杠桿和負債水平。他認為，未來現(xiàn)房銷售可能在重點城市的部分地塊進行試點，或明確為土地出讓的條件。
不過，劉水提醒，從預售到現(xiàn)房銷售，應該是緩慢的轉換過程，不能“急轉彎”或一蹴而就。預售制在國內已有近20年歷史，如果驟然切換至現(xiàn)房銷售，可能會加重房企資金困難。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也對中新社記者表示，現(xiàn)房銷售就不再有保交樓問題，這意味著未來的住房供應會更多強調民生保障。李宇嘉也提醒，現(xiàn)房銷售應該因區(qū)施策，因時施策，匹配各城市的在售庫存及未來幾年的土地供應計劃，不宜一步到位。
對于短期庫存較少的區(qū)域，李宇嘉認為，更適宜提前加大供地，再采取“新老劃斷”的模式。對于短期庫存較多的區(qū)域來說，逐步在土地出讓條件中明確規(guī)定現(xiàn)房銷售試點，或是可選擇的過渡方案。
波動性弱復蘇
近日，國務院副總理劉鶴在世界經(jīng)濟論壇2023年年會上發(fā)表致辭時表示，中國針對房地產領域風險，著力穩(wěn)定預期，提供合理流動性，放松過熱時期的調控措施，積極擴大有效需求。未來中國房地產業(yè)穩(wěn)定發(fā)展仍有足夠的需求支撐。
全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議也提出，2023年將以更大力度精準支持剛性和改善性住房需求，提升市場信心，同時也明確將嚴控投機炒房。
倪鵬飛指出，2023年及未來一段時間，如果沒有意外事件沖擊，房地產總體走勢將是波動性弱恢復。
張波則認為，房地產市場底部已逐步清晰，房價或在今年二季度企穩(wěn)。(完)
（責任編輯：蔡文斌）
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