10月24日，國家統(tǒng)計局公布9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，全國樓市仍在探底，新建住宅房價下跌，多數(shù)城市的二手住宅價格同樣出現(xiàn)下降。數(shù)據(jù)顯示，省城二手房價格9月環(huán)比下跌0.5%，同比下降5.5％。與此同時，中指研究院數(shù)據(jù)信息中心（簡稱CREIS中指數(shù)據(jù)）近期發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，太原二手房成交量價不旺。
對于手中擁有多套房產(chǎn)的省城市民來說，眼下不是出手賣房的好時機。但對于手中資金有限的剛需置業(yè)者來說，二手房議價空間增大、選擇范圍更廣。其中，成交活躍的小區(qū)，擁有地段繁華、學(xué)區(qū)成熟、配套齊全等優(yōu)勢，可以納入選房范圍。圍繞二手房剛需置業(yè)者最關(guān)注的成交價格走勢、熱點小區(qū)狀況、消費者需求點等多方面的問題，山西晚報記者為您帶來最新的太原二手房市場信息——
A價格：9月均價11176元/平方米
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)和此前省城二手房市場數(shù)據(jù)顯示，太原二手房價格環(huán)比數(shù)據(jù)已下跌7個月，5、6月份為上漲態(tài)勢。太原二手房價格同比指數(shù)也連續(xù)下跌9個月，跌幅與7、8月份持平，僅次于4月份跌幅（6.2%)。根據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2022年9月太原市二手住宅總體共成交2076套，環(huán)比下降4.3%。
與此同時，9月份太原市二手住宅成交面積為21.58萬平方米，環(huán)比下降5.6%；2022年1至9月，太原市二手住宅成交面積為44.4萬平方米，同比下降19.6%。從價格走勢看，2022年9月，太原市二手住宅均價為11176元/平方米，環(huán)比下跌1.3%。今年以來，二手房均價在8月達到最高。
雖然省城二手房成交量及成交價均處于走跌狀態(tài)，但是二手房的價格與新房相差無幾。原因是二手房全部為現(xiàn)房銷售，市場行情由供需決定，泡沫更少；而新房價格與房企營銷、價格策略、市場預(yù)期有著緊密關(guān)系，價格起伏比二手房更為敏感。同時，優(yōu)質(zhì)的二手房往往兼具地段好、物業(yè)優(yōu)、生活配套熟等優(yōu)勢。
從面積段來看，9月份太原市二手房90(含)至110平方米面積段成交套數(shù)最多，達476套，占比為22.9%，較上月擴大3.2個百分點；從總價段來看，太原市200萬元以下總價段成交套數(shù)最多，達1897套，占比為91.4%，較上月擴大1.3個百分點。
2022年9月，小店區(qū)位居全市成交套數(shù)排行榜首位，成交651套。萬柏林區(qū)、杏花嶺區(qū)分別成交420套、396套，分別位居二、三位。從板塊分布來看，長風(fēng)中心板塊成交最熱，共成交338套房源。迎澤中心板塊、城北核心板塊和小店鎮(zhèn)中心板塊也是成交較熱的板塊區(qū)域。
二手房成交不旺的狀態(tài)，給置業(yè)者帶來更多的選擇空間和議價空間。接受山西晚報記者采訪的房產(chǎn)中介經(jīng)紀人表示，網(wǎng)上掛牌半年未成交的房源多如牛毛，急于出手的中小戶型，房主通常會給中介公司總價1至5萬元的議價空間。市民張先生告訴山西晚報記者，他去年冬季曾掛牌出售東中環(huán)某小區(qū)一套110平方米的三居房，最初的掛牌總價為121萬元，8月底最終以114萬元成交，這套房子所在小區(qū)的二手房價格每平方米普遍下降了500元至700元。
B市場：剛需置業(yè)是購買主力
數(shù)據(jù)是市場的晴雨表，那么，依托數(shù)據(jù)落地太原二手房一線交易方面情況如何？太原市我愛我家業(yè)管BM總監(jiān)程保義表示：“省城二手房市場的成交受新房影響不夠樂觀，但這個市場較為健康，成交用戶大多為滿足剛性需求。而且熱門學(xué)區(qū)房市場仍舊堅挺?！?/p>
太原二手房市場回溫速度慢，從我愛我家的調(diào)研來看，市場需求一直存在。今年主要受4月、10月兩次疫情影響，門店在旺季的有效開業(yè)時間不足，成交量比較低，本月18號左右市場才慢慢恢復(fù)。程保義介紹，在價格方面，對比去年，太原市二手房市場價格有所下降，根據(jù)小區(qū)狀況，降幅在500至1000元/平方米。
談及降價原因，他表示：“主要是來自新房價格走跌的影響。今年，各大開發(fā)商的首要任務(wù)仍為回款，新房市場成交不旺，但各項目銷售壓力不降反增，全城主力樓盤尤其是剛需項目，以價換量的力度只有更大沒有最大。例如近期推房源的碧桂園云頂，每平方米降價達2000至3000元。對地段、學(xué)區(qū)及居住及時性沒有特別要求的剛需客戶，總額相近的購房款，更愿意買新房?！?/p>
另外，二手房客戶基本為首次置業(yè)和學(xué)區(qū)房客戶。自住改善需求客戶買二手房的客戶為數(shù)不多。程保義介紹，二手房的客群數(shù)量有限，需求單一，很難像新建樓盤有專業(yè)營銷團隊策劃制造熱點，刺激挖掘潛在客戶及潛在需求。
中指研究最新數(shù)據(jù)與省城二手房需求特征不謀而合。9月，太原市90(含)至110平方米面積段成交套數(shù)最多，達476套，占比為22.9%，較上月擴大3.2個百分點。
業(yè)內(nèi)人士分析，二手房業(yè)主對房屋總款較為敏感，改善型大戶型房子總價高，剛需承受不起。二來大戶型二手房轉(zhuǎn)手變現(xiàn)難。所以，二手房兩居或小三居的房子成交量最多。
C熱點：學(xué)區(qū)房仍最堅挺
當(dāng)下是入手二手房的好時機嗎？在專業(yè)人士看來，首先要確定自己的需要，其次要擺正自己的心態(tài)。“眼下正是許多購房者期待的樓市盤整、樓價低位期，如果業(yè)主剛需自住，或者為孩子上學(xué)做準(zhǔn)備，完全可以考慮入手二手房。”程保義稱。山西晚報記者從省城中介市場上了解到，目前二手房購買者如為首次購房，貸款利率是史上最低。
省城二手房成交數(shù)據(jù)及多家中介品牌的成交狀況顯示，學(xué)區(qū)房依然是省城二手房市場的重要支撐，價漲量升?！疤瓕W(xué)區(qū)房的成交量高峰在7月份，那時伴隨相關(guān)入學(xué)劃片政策的出臺，置業(yè)者的需求也會有一個增量。”程保義介紹，太原二手房學(xué)區(qū)房市場熱度不減。
目前，小店區(qū)山大附中片區(qū)、迎澤區(qū)青年路五中片區(qū)、杏花嶺區(qū)五一路片區(qū)是太原學(xué)區(qū)房的熱門區(qū)。其中，山大附中片區(qū)的“雙學(xué)區(qū)”二手房是全城樓價的天花板，每平方米的售價高達27000至30000元，超過太原最貴新建樓盤。2021年，省城出臺學(xué)區(qū)劃片新政，即學(xué)區(qū)范圍內(nèi)的住宅，六年內(nèi)只能有一個義務(wù)教育階段小學(xué)學(xué)位。該新政令少數(shù)名校招生片區(qū)的房子更顯稀缺、珍貴?！懊Ｖ苓叺膶W(xué)區(qū)房，面積越小，單價越貴。因為大部分家長是為子女上學(xué)考量買房，對居住實用性考慮較弱，所以面積小的反而更受歡迎?！背瘫Ａx補充道。
另外，從二手房的購房喜好看，市民購買二手房仍把居住品質(zhì)放在首位。9月，省城二手房成交活躍的小區(qū)主要是恒大綠洲、十二院城、富力城等名企開發(fā)的老小區(qū)，這些小區(qū)體量大、設(shè)有優(yōu)質(zhì)學(xué)校、戶型好、社區(qū)配套齊全，同時小區(qū)物業(yè)、綠化明顯優(yōu)于上世紀開發(fā)的企事業(yè)單位宿舍、老城改造安置小區(qū)等小區(qū)。
其中，太原恒大綠洲小區(qū)為9月全城二手房成交套數(shù)居首位，成交42套，套均面積為119平米/套，均價為12596元/平方米。十二院城次之，成交20套。
據(jù)程保義介紹，恒大新房市場因品牌危機銷售停滯，但恒大綠洲經(jīng)過多年的運營，小區(qū)運營成熟、物業(yè)管理服務(wù)靠譜，配套設(shè)施比10年前交房時更為齊全，受到二手房客戶歡迎。
D購房：多看多查總沒錯
二手房市場下行的當(dāng)下，購房者在購買時更要多加對比，了解房主出售房源的真正目的，比較房子和房子之間的差距。
在省城，同一地段或片區(qū)之內(nèi)的同面積二手房房價差別會很大。小區(qū)的環(huán)境、品質(zhì)，以及房子的樓層、朝向、結(jié)構(gòu)、建設(shè)年代均是導(dǎo)致二手房價格相差的重要原因。
比如，同一小區(qū)內(nèi)高層框架結(jié)構(gòu)的房子要比六層磚混房每平方米貴出3000元至5000元不等；配套全、物業(yè)好、裝修及綠化品質(zhì)高的商品房小區(qū)要比回遷安置小區(qū)貴出不少；物業(yè)管理到位、業(yè)主多為干部或高知的單位職工宿舍要比無物業(yè)的散裝樓棟更受歡迎。
很多購房者為了子女上學(xué)方便選擇購買學(xué)區(qū)房。購買學(xué)區(qū)房首先要了解清楚所選房子有無空余學(xué)位、能否落戶。如果房主尚未遷走戶口，即使房子有空余學(xué)齡兒童學(xué)位，孩子也可能會因戶籍問題無法入學(xué)。
多家中介機構(gòu)的二手房經(jīng)紀人稱，選擇二手房前，不能只從網(wǎng)上看圖片找信息，一定要親自去小區(qū)實地考察。在看房過程中，購房者會有看房誤區(qū)，比如過度在意房子本身的裝修情況、家具家電的新舊程度，卻忽略了房屋的建筑品質(zhì)、水電氣暖管道等隱蔽工程是否合格。事實上，二手房隱蔽工程如出現(xiàn)問題，維護或翻修所投入的精力和資金，比購房得到的二手家具、家電、老舊裝修等費用高多了。
從戶型選擇看，許多購房者較為關(guān)注板式還是點式，即日照、通風(fēng)問題。但影響房屋日照采光的因素還有樓間距、樓層及戶型設(shè)計。室內(nèi)格局如果不方正、處于低層或樓間距不足，即使房子為板式房，也存在采光不佳、不能開窗通風(fēng)等問題，同時還會暴露家人日常生活的隱私。戶型不方正的房子，往往屋內(nèi)會有浪費空間或犄角旮旯，這類房子性價比不高。
省城有許多二手房地處老舊小區(qū)，這些小區(qū)建設(shè)年代久遠，存在市政設(shè)施不合理、小區(qū)通信網(wǎng)絡(luò)覆蓋不佳、停車位不足、公共休閑空間有限等問題。尤其停車位不足，會增加業(yè)主停車的經(jīng)濟和精神壓力。這也是綜合條件更勝一籌的恒大綠洲、十二院城、富力城廣受二手房業(yè)主歡迎的原因。二手房業(yè)主需要對自身生活需求進行合理評估，對小區(qū)周邊環(huán)境和小區(qū)內(nèi)部環(huán)境兩個方面進行細致考查。
小區(qū)周邊環(huán)境主要是指周邊商業(yè)配套、教育配套、交通配套、醫(yī)療配套等，小區(qū)內(nèi)部環(huán)境主要注意容積率、綠化率、樓間距、居住密度等方面的條件。多位二手房經(jīng)紀人在接受山西晚報記者采訪時稱，省城2010年以后交房的小區(qū)，更貼近百姓當(dāng)下的生活需求，如停車、公共休閑、綠化景觀等需求基本都能滿足，建筑品質(zhì)、戶型格局更為合理，性價比較高。其中，已辦證兩年以上的小區(qū)，還有一些較為突出的優(yōu)點，即這些小區(qū)按目前的優(yōu)惠政策，成交稅費會有減免。除此之外，名企開發(fā)的知名樓盤其安防系統(tǒng)、人車分流、健身休閑、新風(fēng)系統(tǒng)等配套和設(shè)計理念較為先進，更適合當(dāng)下家庭生活的需求。
購買二手房，在正式簽約付款之前，業(yè)主還需要著重注意以下幾點：房主信息是否真實，仔細查看房主的身份信息，如房產(chǎn)證、身份證、戶口簿、原始的購房合同、各種稅費發(fā)票原件、結(jié)婚證（如沒有結(jié)婚則要出示單身證明）；房屋產(chǎn)權(quán)狀態(tài)是否明晰，如果賣家是夫妻雙人或者多人，買方一定要征求所有賣家的同意，要和每個房主寫一份購房約定書；房屋是否仍在出租，若是購買的房子還處于出租的狀態(tài)，租房人的租賃期限尚未到期，這會導(dǎo)致購房人買了房后不能及時入住。（山西晚報記者 田曉瑛）
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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